- 自宅マンション売買で儲けてる人がいるって本当？
- どんなマンションを買えばいいの？
- 築何年で売るのがベスト？
自宅マンションはほとんどの人にとって最大の資産です
私はこれまで３回の自宅マンション売買で資産形成に成功しました
この記事では、自宅マンションの購入や売却を検討している方に、物件の選び方や売るタイミングなど私の実例も交えて解説します
この記事を読むことで、お得な物件の選び方と高く売る方法を理解できます
私が自宅マンション売買を繰り返して資産形成に成功してきたノウハウです。ぜひ最後までお読みください
資産価値の高いマンション買い替え術
「資産価値が高い」とは購入した価格から値下りしにくく値上りも期待できること
資産価値目線では、駅前再開発で建設されるマンションを選び５年以内の住み替えをおすすめします
そして市場価格より安く買い、市場価格より高く売ることです
詳しく解説していきます
行政も関わる駅前再開発マンションは資産価値が高い
駅前再開発と同時に建設されるマンションは地方都市であっても価格維持率が高く、階数や方角による価格差を見極めることで値上り益も期待できます
再開発事業は自治体から補助金が入っていることがあり、そうなると売主側としては利益を出しやすいことになるのですが、そこまで強気な価格設定にしてこないケースが多いようです
補助金のメリットが大きい
宇都宮駅西口再開発で建設予定のタワーマンション「アトラスタワー宇都宮」を例にします
事業計画書によれば、資金計画58億2,729万円のうち26億1,394万円が補助金となっている
事業費の約45%も補助金でまかなえるとなれば
- 販売価格に還元する
- 売主の利益を多くする
- 建物スペックを高くする
といった余裕が出てくる
このなかでも販売価格に還元されそうな理由を次に説明します
行政側としては不人気物件と報道される訳にはいかない
宇都宮市は街の魅力を上げることを目的に補助金を出すわけです
万が一売れ行きが悪ければ、「再開発の失敗」としてマスコミの恰好のネタにされてしまいます
人気物件として販売が好調になることを優先します
補助金を出す代わりに控えめな価格設定にするよう販売業者側と擦り合わせがある
このような事情から強気な価格設定にはしてこないはず
購入価格が安くなれば当然売却時に値下りしにくく値上りも期待できる
もし販売価格を高く設定すれば、税金がマンション販売業者の利益になっていると、これもマスコミのネタになりかねません
これが駅前再開発マンションは「資産価値が高い」と判断できる理由です
私は郊外の駅前再開発マンションを2019年に新築で購入して４年後の2023年に売却し1,000万円以上の売却益を得ています
第一期でお得な部屋や階数を見極めて購入する
新築マンションは第一期のうちに販売事務所をいち早く訪問し、第二期以降に販売予定の部屋を希望してお得な部屋を見極めることをおすすめします
価格が発表されていない階を狙う
これがノウハウになります
新築マンションの販売当初は、高層階と低層階の代表的な階の価格をおおまかに公表する
販売側はまずこれで来場者の反応をみています
そしてお得な階はこの代表的な階ではありません
階数による価格差が大きいならば最も下の階、価格差が小さいならばプレミアムフロアの一つ下の階を狙いましょう
これにより、同じ物件内でも「市場価格よりも安く買う」ことになります
片手仲介を専門としている業者に依頼して売却する
「市場価格より高く売る」コツです
両手仲介をしない不動産会社「SRE不動産」をおすすめします
私は２回SRE不動産に売却を依頼して希望価格以上で売れました
詳しくは以下記事をご覧ください
築５年以内に売却する
マンションの価格は需要と供給の関係によって決まります
買いたい人が多いのに販売されている数が少なければ高く売れます
築５年以内に売却する
これがノウハウになります
新築マンションの供給戸数は減り続けています
首都圏新築マンション供給戸数の推移をみてみましょう
| 築年数 | 首都圏供給戸数年平均 |
|---|---|
| 21〜30年 | 約80,000戸 |
| 11〜20年 | 約45,000戸 |
| 6〜10年 | 約36,000戸 |
| 5年以下 | 約30,000戸 |
築21〜30年、1995〜2004年の期間では年平均約80,000戸も新築マンションが供給されていました
これが、年々減り続け最新の2022年のデータでは29,569戸となっています
当然中古マンションとして流通する数も、築年数が新しいほど減っていきます
さらに売主側の事情として自宅マンションを売却する動機は何でしょうか？
- 家族構成が変わった
- もっと新しいマンションに住みたい
- もっと便利な場所に住みたい
このような事情が発生するのは築10年以上経ってからではないでしょうか
一方、買主側が中古マンションを検討する事情や心理はどうでしょう
- 新築マンションは高くて買えない
- 希望の場所に新築マンションがない
- でも20年以上だと耐久性が心配
築年数が新しいほど需要は多くあり、供給は少ないのです
さらに私が５年以内をおすすめしている理由は、築10年以内の築浅中古を探している買主がいたとすれば、ほぼ新築と変わらないと感じるでしょう
自分の売り出し物件に対して購入してくれる買主が一人現れればいいので、駅前商業施設一体マンションのような物件では再開発事業が完了したあと、街のにぎわいを感じられる状況になってからのほうが高く売却できる可能性が高いのです
マンション買い替えの手順は？売り先行と買い先行の違い
マンションの買い替えは、売却と購入の順序によって「売り先行」と「買い先行」の2種類に分けられます
それぞれにメリットとデメリットがあり、自分の状況や希望に合わせて選ぶ必要があります
売り先行は住宅ローンが残っている人向け
売り先行とは、現在のマンションを先に売却してから新しい物件を購入する方法です
売り先行の流れは以下のようになります
- 現在のマンションの査定を受ける
- 売却価格や条件を決める
- 売却物件の広告や内覧を行う
- 購入希望者と売買契約を結ぶ
- 新しい物件を探す
- 新しい物件と売買契約を結ぶ
- 売却物件と新しい物件の引き渡しを行う
売り先行のメリット
- 売却金額が確定するので、資金計画が立てやすい
- 売却代金を元手に新しい物件を購入できるので、資金繰りが楽になる
- 物件を同時に2つ持たないので、固定資産税や管理費などの維持費がかからない
- 住宅ローン控除の期限が切れる前に売却できるので、節税効果が高い
売り先行のデメリット
- 売却と購入のタイミングを合わせるのが難しい
- 新しい物件が見つからない場合、仮住まいが必要になる
- 仮住まいにかかる費用や二重の引っ越し費用が発生する
- 住みながら売るので、内覧対応の手間がある
売り先行は、経済的な負担を軽くしたい人や、住宅ローンが残っている人に向いています
買い先行は住宅ローンがない人向け
買い先行とは、新しい物件を先に購入してから現在のマンションを売却する方法です
買い先行の流れは以下のようになります
- 新しい物件を探す
- 新しい物件と売買契約を結ぶ
- 現在のマンションの査定を受ける
- 売却価格や条件を決める
- 売却物件の広告や内覧を行う
- 購入希望者と売買契約を結ぶ
- 新しい物件と売却物件の引き渡しを行う
買い先行のメリット
- 売却と購入のタイミングを無理に合わせる必要がない
- 引っ越しが一回で済むので、時間や費用が節約できる
- 空き家の状態で売却できるので、内覧対応を業者に一任できる
- 希望の物件が見つかったらすぐに購入できる
買い先行のデメリット
- 売却物件と新しい物件の二重ローンが発生する
- 売却金額が不透明なので、資金計画を立てにくい
- 物件を同時に2つ持つ期間があるので、固定資産税や管理費などの維持費がかさむ
- 売却が遅れると、二重ローンの期間が長くなる
買い先行は、資金的に余裕のある人や、妥協したくない人に向いています
マンションの買い替えには、「売り先行」と「買い先行」の2種類があります
それぞれにメリットとデメリットがあり、自分の状況や希望に合わせて選ぶ必要があります
- 住宅ローンが残っていれば ➡︎「売り先行」
- 住宅ローンがなければ ➡︎「買い先行」
私ならこれで選びます
まとめ
この記事では、「資産価値の高いマンション買い替え術」として、行政も関わる駅前再開発マンションは資産価値が高いこと、第一期でお得な部屋や階数を見極めて購入すること、片手仲介を専門としている業者に依頼して売却すること、築５年以内に売却することを解説しました
私が自宅マンション売買を繰り返して資産形成に成功した経験によるノウハウです
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最後までお読みいただきありがとうございました
