― 今すぐ売らない人のための、実体験ベースの整理 ―
※スムラボの記事をきっかけに来てくださった方へ：この記事は、筆者が実際にマンション売却を経験した際の判断や迷いを、記録として整理したものです
マンションを「売るかもしれない」と考え始めたとき、多くの人が最初につまずくのが不動産会社との距離感です
- まだ売ると決めていないのに、話がどんどん進む
- 査定を頼んだだけなのに、媒介契約の話が出る
- 「今が一番いい」と急かされる
その違和感の正体が、あとから「囲い込みだったのかもしれない」と気づく——
これは、決して珍しい話ではありません
私はこれまでに複数回、実際にマンション売却を経験してきました
そして4回目になる今回も、「今すぐ売らない」という前提で査定を依頼する中で、あらためて囲い込みを避けるために意識すべきポイントがはっきりしました
この記事では、
- 囲い込みとは何か
- なぜ“気づきにくい”のか
- 売却前に売主が主導権を持つための考え方
を、実体験ベースで整理します
囲い込みとは何か？──売主が不利になる仕組み
囲い込みとは、不動産会社が売主から依頼された物件を、他社に紹介させず、自社だけで取引しようとする行為を指します
形式上は問題がないように見えても、結果として、
- 買い手が限定される
- 売却期間が長引く
- 値下げ圧力が強まる
といった不利益が、売主側だけにのしかかることがあります
厄介なのは、囲い込みが
「説明不足」
「善意のアドバイス」
「業界慣行」
の顔をして現れる点です
売主が仕組みを知らないまま進めば、不利な状態に置かれていること自体に気づけません
囲い込みについて「なんとなく不安」はあるものの、そもそもなぜ起きるのか、どこが問題なのかが整理できていない方も多いと思います
次の記事では、囲い込みが生まれる仕組みと、現場でよく見られるパターンを、売主目線で整理しています
なぜ囲い込みは「あとから気づく」のか
囲い込みが問題になりにくい理由はシンプルです
- 売却が成立すれば「成功」に見える
- 比較対象がない
- 他社の反応を知る機会がない
つまり、
「もっと良い条件があったかもしれない」という事実が検証できないのです
私自身、2回目と3回目は同じ仲介会社を利用してマンション売却を経験しています
ただ、最初の売却時は「こういうものだ」と思い、仕組みをよく理解しないまま進めていました
ところが、売却を重ね、査定の取り方・会社ごとのスタンスの違いを知るにつれ、売主が主導権を持つべきものだと感じるようになりました
「今すぐ売らない人」ほど、囲い込みを知っておくべき理由
実は、囲い込みの影響を最も受けやすいのは売却を急いでいない人です
- 相場だけ知りたい
- 将来の選択肢として検討している
- 住み替えや働き方次第で判断したい
こうした状況では、売主側が「判断を保留したい」と思うのは自然です
しかし一方で、仲介会社は早く売上にしたいという動機を持っています
このズレを認識せずに査定を依頼すると、知らないうちに
「売る前提の話」
「媒介契約の流れ」
に巻き込まれてしまいます
囲い込みを避けるためのチェックリスト
囲い込みは、あとから「やられた」と気づくケースがほとんどです
だからこそ、売却を決める前の段階で、最低限これだけは確認しておきましょう
私自身、過去の売却経験を踏まえて、今回の査定依頼では次の点を意識しました
①専任媒介を前提とした話になっていないか
査定段階で
「専任ならこの価格でいけます」
といった話が出る場合は注意が必要です
売却を決めていない段階で、媒介契約の種類を決める必要はありません
②他社の査定を嫌がられないか
「他社は高めに言うだけ」
「うちだけ見れば十分」
こうした言葉が出る場合、比較されると困る理由があるのでしょう
③レインズ登録の説明が曖昧でないか
「状況を見て登録します」
「売れなければ考えます」
この説明が具体的でない場合、レインズへの公開をなるべくしたくないのかもしれません
④「今すぐ売らない」という選択を否定されないか
「今が一番いい」
「待つと下がる」
こうした言葉が強すぎる場合、売主から主導権を取られてしまう可能性があります
⑤査定価格の根拠が数字で説明されているか
- 成約事例
- 競合物件
- 価格帯ごとの反響
これらを示さずに提示される価格は、仲介会社にとって“都合のいい数字”であると疑ってもいいでしょう
私が実際に取った行動──「売る・売らないを決めない前提」で査定する
今回、私は売る・売らないを決めない前提で査定を依頼しました
その結果、
- 相場観を把握できた
- 売却時期を冷静に考えられた
- 主導権が常に自分にある状態を保てた
と感じています
査定をしたからといって、売却しなければならないわけではありません
判断材料を集める行為として使うことで、自信が付き仲介業者に主張できるようになります
売却の主導権は、最初から売主にあります
少なくとも私は、「今は売らない」という選択肢を残したまま、相場を知るところから始めました
囲い込みを完全に避けることはできるのか？
正直に言えば、囲い込みを「ゼロ」にすることは簡単ではありません
ただし、
- 仕組みを知る
- 初期対応を見る
- 主導権を手放さない
この3点を意識するだけで、不利な売却になる確率は下げられます
重要なのは、
「どこで売るか」よりも
「どう判断するか」です
もし今、売るかどうかで迷っているなら、その状態自体が「考える材料を集める段階」にあるサインだと思います
まとめ：結論を急がないという選択
マンション売却は、人生の中でも数少ない“大きな判断”のひとつです
だからこそ、
- 焦らない
- 比較する
- 立ち止まる
という選択肢を、最初から持っておいて損はありません
一方で、すでに売却を検討していたり、すでに媒介契約を結んでいる場合は、「今の進め方で大丈夫か」を一度確認しておくことが大切です
次の記事では、売主の立場で今すぐ確認できるチェックリストをまとめています
判断を急ぐためではなく、主導権を自分に戻すための確認用です
この記事が、「今すぐ売らないあなた」が納得できる判断をするための整理として役立てば幸いです
