HARUMI FLAGタワー棟が2023年6月から発売開始になりました
通常の板状棟では平均100倍という大抽選会になったので、タワー棟がどのような価格になるか気になる方もいらっしゃるのではないでしょうか
これまで３回自宅マンション売買を繰り返して資産形成してきた私が予想価格とおすすめの階数や方角、面積について解説します
この記事の結論を先に書きます
【おすすめ階と方角、面積】
西または北向きの低層階（3階や4階）60㎡前後の2LDK
【予想価格】
60㎡想定で5,820万円（坪単価320万円）
→第1期2次価格出ました！３階西向き2LDK61.33㎡で5,920万円。３階北向き2LDK55.48㎡坪で5,380万円。どちらも坪単価320です※2023年9月追記
具体的に解説していきます
【資料請求】HARUMI FLAG
画像出典；HARUMI FLAG公式HP
価格を高くできない理由がある
画像出典；HARUMI FLAG公式HP
元々東京都の土地を格安で仕入れて東京オリンピック選手村を改装して販売するという公共性もあり、利益優先であまりに高い販売価格を設定すると世間の批判の対象となってしまう…
儲けすぎると批判の対象になる
抽選で約100倍となった板状棟のほうもプラス1,000万円でも即完売できたでしょう
売主としては土地を安く購入できたので、タワー棟もある程度の利益を確保したうえでの価格設定になると思われます
板状棟を建設した今から４年程前とは建築資材や人件費など建築費用が上がっていることは世間的にも受け入れられやすい。この部分の値上りと板状とタワーの建築費の差というところでの価格差の設定になるはずです
結局大抽選会は必至
晴海フラッグのタワーマンションはこの２棟の1455戸となります
日本で最も注目され最も高い抽選倍率が想定されるタワーマンションですから、この1455戸の供給に対してどれほどの購入希望者が集まるのか…各部屋10倍以上最高100倍以上ということになるでしょう
資産価値の高い部屋は倍率も高いが低層北向きならまだ買いやすい
私の予想が当たるかどうかはさておき、この物件の購入希望者は国内国外の投資家、転売目的、相続税対策の購入と様々な方が集まってくる
そうなると肥えた目をお持ちの方ばかりですから資産価値の高い部屋の抽選倍率は高くなります
事前にこの部屋がお得ですという私の予想が当たったとしても、それは購入できる確率が低い部屋ということになる
とはいえ低層階の北向きをおすすめしたのは、いくらお買得といってもせっかくタワー棟なら高層階がいい、低層なら通常の板状棟でいいじゃないかという心理や、住宅は南向きがよいという旧来の価値観から安い価格設定のわりには倍率は低めになるとみているからです
とにかく購入できるよう第一期から素早く動くこと
物件エントリーして販売事務所を訪問して購入する意思が高いことを伝え、早めに住宅ローン仮審査まで進めてしまいましょう
ネット上に価格情報があふれてくると思われますので情報収集は容易でしょうが、実際購入するには行動力と幸運を合わせ持っていなければなりません
60㎡前後の2LDKがおすすめ
タワー棟の間取りと面積の構成は以下のとおりです
HARUMI FLAG SKY DUO間取り
| 1LDK | 61戸 |
|---|---|
| 2LDK | 352戸 |
| 3LDK | 1,042戸 |
| 4LDK | 0戸 |
| 計 | 1,455戸 |
HARUMI FLAG SKY DUO面積帯
| 40㎡台 | 61戸 |
|---|---|
| 50㎡台 | 120戸 |
| 60㎡台 | 222戸 |
| 70㎡台 | 682戸 |
| 80㎡台 | 271戸 |
| 90㎡台 | 72戸 |
| 100㎡超 | 27戸 |
| 計 | 1,455戸 |
70㎡台の3LDKが最も多いのは予想どおりで60㎡前後の2LDKというのも一定数供給されます
HARUMI FLAGは固定費が高い
ご存じの方も多いと思いますが管理費や修繕積立金などの固定費が高めです
板状棟でも60㎡換算で合計29,000円/月程、70㎡では34,000円/月程ですから、タワー棟では管理費がプラス5,000円/月と考えると結構重たいですね
そうなるとなるべく月々のキャッシュアウトが少ない60㎡前後にしておくのが資産価値的に賢い選択になり、転売の際にも有利に働くでしょう
日本の世帯は将来的に平均２人になっていくので60㎡の2LDKというのは需要が増えていくはずです
3階または4階の西、北向き2LDKにチャレンジしよう
私なら3階か4階の西向きや北向きで60㎡前後の2LDKがあれば第一希望にします
予想価格は60㎡換算で5,820万円（坪単価320万円）です
→第1期2次価格出ました！３階西向き2LDK61.33㎡で5,920万円。３階北向き2LDK55.48㎡坪で5,380万円。どちらも坪単価320です※2023年9月追記
マンション価格は下がらない
新築マンションの高騰が続き、東京23区内では70㎡8,000万円以上という時代になってきました
日銀の金融緩和は当分続く見通しで、世界的なインフレの流れからもマンション価格が下がる要因は見当たりません
「マンションバブル終焉間近」といったネガティブ情報で閲覧数稼ぎ目的の記事には注意しましょう
最後までお読みいただきありがとうございました
