リビオシティ文京小石川は、後楽園駅徒歩12分、白山駅徒歩10分に建設される、総戸数522戸、A棟10階建、B〜E棟7階建の大規模マンションで、2026年11月下旬に引き渡しが予定されています
画像出典；リビオシティ文京小石川公式HP
- 子どもを文京区の小学校に入学させたい
- 定期借地権ってどうなの？
- 価格はどれくらいになりそう？
本当に買って大丈夫なのか不安になる方も多いのではないでしょうか？
マンション購入は人生で最も大きな買い物、慎重になり不安になってしまうのも仕方ありません
これまで３回自宅マンション売買を繰り返して資産形成してきた私が徹底解説します
この記事を読むことで、小学校入学前のお子さまをお持ちの家庭にとって特に買いである理由を理解できます
ぜひ最後までお読みください
【資料請求】リビオシティ文京小石川（Yahoo不動産）総戸数522戸は文京区最大規模
画像出典；リビオシティ文京小石川公式HP
山手線内側で「総戸数500 戸以上」×「敷地面積10,000 ㎡以上」×「文京区内」の物件は本件のみ（［対象期間］発売が1995年1月～2023年11月15日までのMRC 調査・捕捉に基づく東京都23 区内分譲マンションデータの範囲内より抽出／ 2024 年1月時点）
※公式HPより引用
資産価値の観点からは、なるべく総戸数の多い物件をおすすめしています
単純に戸数の多いマンションは値上りしやすく、戸数の少ないマンションは値下りしやすいのです
リビオシティ文京小石川は総戸数522戸と申し分ありません
詳しくは過去記事をご覧ください
マンション選びは公立小学校選びでもある
お子様をお持ちの家庭にとってマンション選びは公立小学校選びでもあります
文京区というとどのようなイメージをお持ちでしょうか？
- 教育環境がよい
- 公園など自然豊か
- 治安がよい
こんな感じですよね
文京区の公立小学校にお子様を通わせたいために文京区に引っ越したい需要があるのです
沖有人さんの著書「マンションは学区で選びなさい」がたいへん参考になります
文京区は東京23区の中でも特に教育環境が整っている地域として知られていて、親は総じて教育熱心で中学受験するのが当たり前という雰囲気を子どもに持たせることになる
友だちが受験するのなら僕も、という意識になりやすいのです
こうした公立小学校に子どもを通わせるためにその学区に引っ越す世帯を公立小移民と呼び、文京区内のマンション価格の維持に寄与します
学区は柳町小学校
全校生徒489名、５年後には649名に増えると予測されている
教室数を増やすために改築工事が行われていたのが、埋蔵文化財採掘の影響で延期されており仮設校舎の建設で対応していくそうです
リビオシティ文京小石川の竣工によりさらに生徒数が増えることになるでしょう
マンション内に同級生がたくさんできそうですね
定期借地権の考え方
本物件では2097年に更地にして返すという条件です
大金を出して買ったのに結局自分のものにならない、という感覚になるかもしれません
とはいえ2097年です
「もうこの世にいない」と思う遠い未来のことで、逆に今から73年前というと1951年、もちろん私も知らない戦後6年しか経っていない時代…
2097年にこの文京区小石川という立地がどう評価されているのか、人々がどんな生活をしているのか想像ができません
仮に2087年、この物件があと10年で取り壊されるころ、この立地が便利で生活しやすいのであればメンテナンスがしっかりなされ見栄えの良いビンテージマンションになっているのでしょうか
そうなると、あと10年住める物件という資産価値で売買や賃貸契約の金額が決まっていく
定期借地権であることは終わりが決まった状態ですから何かと計算がしやすいというのはメリットになるはずで、これが所有権マンションであれば各部屋でのリフォームはあっても建替えという決定は容易ではありません
所有権よりも20〜30%割安な価格設定となる定期借地権物件は、今後市場に受け入れられていくでしょう
【価格予想】坪470万円 70㎡換算9,970万円
４階程度の中層階、70㎡換算で9,970万円（坪単価470万円）と予想します
70㎡前後の3LDK、ファミリータイプの間取りが多く、1億円という心理的上限を意識すると思われます
- 駅からは徒歩10分以上
- 定期借地権
- 引き渡しまで2年以上ある
といったことから、ある程度低価格を売りにしてくるのではないでしょうか
1,700㎡超の都市型スーパーマーケットを誘致予定
徒歩圏の買い物環境がやや弱い地域ですからこれは大きい
この地区の利便性を変えることになりそうです
最寄り駅を結ぶ専用シャトルバスを運行予定
最寄り駅とは、やはり複数路線ある後楽園駅でしょうか
維持費が心配ではあるものの、マンションの魅力を高めるものになるでしょう
現地訪問レポート
2024年4月14日、現地周辺を訪問してきました
茗荷谷駅
写真右の茶色いビルに駅改札があります
茗荷谷駅周辺は中小の飲食店、コンビニ、ドラッグストアが複数あり便利そうな印象です
ただし大型のスーパーマーケットはありません
播磨坂
だいぶ葉桜になっていました
周辺にはオープンテラスの喫茶店が多くあり、散歩したり、お茶したくなる素敵な雰囲気です
建設現地
まだ基礎の杭打ちの工程です
現地の印象としては、とても広い！
これほどまとまった土地が文京区内に提供されることはないと思わせるほどです
完了予定2026年11月30日は２年半も先ですね。気長に待ちましょう
スケジュール
| 販売開始時期 | 2024年10月上旬 |
|---|---|
| 建物竣工時期 | 2026年7月下旬 |
| 引き渡し時期 | 2026年11月下旬 |
販売が進むほど条件の良い部屋が減ってしまったり価格が上がってきますから、早めに物件エントリーして販売事務所を訪問しましょう
総評
文京区内、1億円未満で70㎡前後のファミリータイプを購入できる新築マンションとして貴重な存在となりそうです
- 文京区とはいえ駅徒歩10分と昨今の駅近トレンドではないなか522戸を販売しなければならない
- 定期借地権も世間的にどれだけ受け入れられるか不透明
- 第一期での販売価格は抑え目にして人気物件であることを演出したい
売主も最初から強気な価格設定はできないはずです
最もお得に購入するためには、物件エントリー、住宅ローン仮審査と早めに進めて購入の意思が高いことを伝えましょう
ネット上の価格情報を追うよりも、いち早く販売事務所を訪れるのがコツです
不動産を子どもに遺すことは考えなくてよい
結局自分のものにならないという感覚が最大のネックでしょう
いずれ自分の子どもにこの物件を相続させたいが、定期借地では財産とはいえないと悩むかもしれません
子どもに財産を与えるのではなく、あなたが成功し財産を築くことができた方法や考え方を教えてあげたほうがその子のためになるのではないでしょうか
「子にはお金を与えるのではなくお金の稼ぎ方を教えたほうがよい」
私の好きな言葉です
定期借地権であれば購入価格が抑えられ、その子の教育資金に回してあげればきっとその子はあなたと同じように自分で財産を築くことができる…
最後までお読みいただきありがとうございました
